光法案例：原告變被告？一起房屋買賣合同糾紛案件

01基本案情： 買房子本是一件值得高興的大事，可南陽的王女士卻被搞得十分糟心。

起因是2019年，王女士通過現金及微信轉賬向張先生支付5萬元購買一套房產，張先生出具了收據并約定剩余款項支付，內容為：“今收到XX村一套房產2樓，房價45萬。今收定金5萬元，余款40萬，在20天內付30萬。剩余10萬元在2020年入住前付清不計息，如違約可按20%計息。賣方保證本房產無任何產權糾紛，債務糾紛。另：雙方保證本房產拆遷戶平分”。

后經王女士了解，自己購買的這處房產為小產權房，未辦理相關不動產產權登記手續，且為多人共有，不受法律保護。

得知此事后，王女士便找到張先生要求他退還房屋購房款5萬元。經王女士多次催要，雖答應在房子重新賣出有錢后予以返還，可卻總以各種理由推脫。

無奈，王女士便找到我所代理案件起訴對方，希望律師能維護自己的合法權益：確認雙方的房屋買賣合同關系無效；返還5萬購房款。

02張先生辯稱： 房屋買賣協議是雙方的真實意思表示，為有效協議，雙方均應全面履行。王女士反悔不再買房，是嚴重的違約行為，依法應當承擔違約責任。根據合同約定，“如違約可按 20%計息”，故提出反訴請求：王女士按40萬元的20%向自己計付利息8萬元。

03我方律師認為： 王女士不支付后續房款的原因是沒有房產證且產權不明確，張先生將非本人所在村土地上建設的房屋出售給王女士違反法律規定，該合同依法確認無效，因此該合同的違約責任約定也無效，王女士不應承擔違約責任。案涉房屋并未交房占有，張先生在此期間一直對外出售案涉房屋，王女士也并未對其造成實際損失，因此不應承擔違約責任。

以上事實有收條、《南陽市居（村）民建房建設工程規劃許可證申請書》、集體土地使用證、《房屋買賣合同》等證據予以證實。

04法院經審理認為： 

關于此案的本訴部分，王女士與張先生就案涉房屋買賣事宜口頭達成合意并支付了購買定金，雖然沒有簽訂書面合同，但雙方在收條中關于房屋價格、支付方式、違約責任等均進行了明確約定，已形成了房屋買賣合同關系。該房屋買賣合同雖然是雙方真實意思表示，但根據提交的《南陽市居（村）民建房建設工程規劃許可證申請書》、集體土地使用證可知，雙方買賣的房屋系在案外人劉先生宅基地上所建造，所附屬的土地是村集體用地。房屋買賣必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。

此案原被告雙方均非村集體成員,雙方的交易涉及將村集體土地使轉讓給非集體經濟組織成員，違反國家法律禁止性規定。依照《民法典》第一百五十三條中“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效”和《民法典》第一百五十七條中“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償”的相關法律規定，對于王女士主張雙方買賣合同無效、張先生返還5萬元的訴訟請求，法院予以支持。

張先生辯稱該5萬元應屬于定金，適用定金罰則不予退還的辯解理由，因定金合同中定金罰則的適用是以違反有效成立并生效的主合同為前提，而本案中雙方關于案涉房屋的買賣合同無效，雙方定金合同作為從合同亦無效，故被告的該項辯解理由法院不予采納。

05關于此案的反訴部分： 因雙方買賣合同無效，合同中關于違約金的相關條款約定亦無效，故張先生要求違約金等訴訟請求，缺乏合同依據，法院不予支持。

06綜上所述，判決如下： 

一、確認原告（反訴被告）王女士與被告（反訴原告）張先生之間的房屋買賣合同無效；

二、判決生效之日起十日內，被告（反訴原告）張先生向

原告（反訴被告）王女士返還購房定金5萬元；

三、駁回被告（反訴原告）張先生的反訴請求。

此案歷經一審、二審反訴，在律師的幫助下，王女士成功地維護了自己的合法權益，解決掉了這件折磨自己多年的糟心事。