光法案例：別人沒還錢，為何查封我的房子？看律師如何伸張正義！

一、基本案情：

王軍（化名）從張天（化名）那兒買了一處房子，雙方簽訂了《房地產買賣居間協議》與《按揭房產轉讓協議》，并在公證處進行了公證。王軍在支付購房首付款后，按約定每月向張天支付房款。隨后便開始裝修入住。

然而，王軍的房子卻被法院查封了。他百思不得其解，會不會是弄錯了？原來，自己的房子已經于購買之前被張天抵押給了銀行。而張天在轉讓之前沒有清償債務。由于涉案房產是按揭房，在貸款償清前無法辦理過戶登記，所以房子仍在張天名下�，F張天無法清償銀行債務，被銀行申請執行名下的房產。就造成了眼下這個狀況。

二、雙方爭議：

王軍認為：自己與張天簽訂了合法有效的房屋轉讓協議，并依約支付了購房款，合法占有了房屋，應排除法院對自己房屋的執行措施。

銀行認為：張天已將涉案房產抵押給自己，但其轉讓卻未通知，且沒有提前清償所擔保的債權，已經損害了銀行的權益，故該轉讓行為無效；而王軍明知貸款償清前無法辦理過戶登記手續仍然進行購買，存在嚴重過錯；且提供的證據不足以證明在法院查封前已實際占用涉案房產，故不能排除執行。

三、辦案經過：

我所辦案律師在了解案情后，對于銀行提出的質疑逐一擊破：

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

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王軍與張天簽訂《按揭房產轉讓協議》，現買賣雙方及中間人對該交易及協議均無異議，應當認定該協議的真實性。

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《中華人民共和國民法典》第四百零六條規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。”故銀行關于張天將抵押的房產進行交易，該轉讓行為無效的抗辯理由不能成立。

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王軍提交了水、電費、物業費、垃圾費等交款收據，可以認定其在查封之前已合法占有該不動產。故關于銀行抗辯王軍未實際占用案涉房產的理由，不能成立。

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王軍在購買案涉房屋時知曉該房屋設有銀行按揭貸款但未重新辦理抵押，該交易安排不具有違法性，因而其并不因此而具有法律上的可責難性。王軍對案涉房屋的風險預期，應當限于如未按時、足額償還按揭貸款而產生的抵押權人主張權利的風險，不應擴大至抵押貸款未還清前房屋仍登記在原權利人名下、因原權利人的行為而產生的一切風險。故不應認定未辦理過戶登記系王軍自身過錯。

綜上，應該排除對涉案房屋的執行措施。

四、法院判決：

最終，法院支持了我所辦案律師提出的主張：不得執行涉案房產！此案盤根錯節，錯綜復雜，涉及眾多，但我所不負所托，又一次成功地捍衛了當事人的合法權益。