今日普法：借名買的房能否排除執行

兒媳買房，公婆也想幫一把�？僧敼�婆陷入債務危機，房子難保全

公婆以房抵債 兒媳提起執行異議之訴

2013年，趙女士想購置一套房屋，當時其名下已有一套房，為享受首套房屋較低的首付，她與婆婆錢某、公公李某簽訂了《借名購房協議書》。協議約定：以錢某、李某的名義購買房屋，購房費用由趙女士負擔，房屋歸趙女士所有。

協議簽訂后，趙女士支付了房屋的首付款并于2019年付清了全部貸款，且一直居住在案涉房屋內，房屋日常水電費、物業費、停車費等費用也均由她支付。

2017年，婆婆錢某、公公李某向朋友孫某借款50萬元，以上述趙女士購買的房屋作為借款抵押物，并辦理了余額抵押登記。

后來，錢某、李某未按時還款，孫某便訴至法院。雙方在法院主持下達成調解協議，確認孫某有權就案涉房屋拍賣、變賣所得價款，在前順位抵押人實現抵押權后，在50萬元的范圍內有優先受償權。因錢某、李某未按約履行還款義務，孫某向法院申請強制執行，法院在執行過程中查封了案涉房屋。

得知此事的趙女士向法院提出執行異議，認為她是案涉房屋的實際權利人，請求排除執行。法院裁定駁回異議申請，趙女士遂向法院提起案外人執行異議之訴。

訴訟中，趙女士確認案涉房屋購買后，房產證一直由她保管，未掛失補辦，目前也由她持有房產證原件。

法院：借名買房關系不影響執行

法院經審理認為，本案的爭議焦點為趙女士對案涉房屋是否享有足以排除執行的民事權益。而基于以下三點，趙女士以她與被執行人婆婆錢某、公公李某存在借名買房關系，不足以排除對案涉房屋的執行：

一、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

本案中，趙女士稱其與婆婆錢某、公公李某存在借名買房關系，則雙方之間不存在房屋買賣合同關系，趙女士并不具有購房者的物權期待權。因此，趙女士提出的執行異議不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的情形，不能適用該條款。

二、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。借名買房并非可以發生物權變動的法定事由，并不能產生物權變動的法律后果。

案涉房屋現登記在婆婆錢某、公公李某名下，如借名買房關系真實存在，趙女士僅對錢某、李某享有過戶至其名下的債權請求權。且在未經法定變更登記程序完成物權公示之前，該債權債務關系僅在雙方間產生效力，不具有對抗第三人的法律效果。案涉房屋的所有權人錢某、李某與朋友孫某約定以案涉房屋設定抵押并已依法辦理抵押登記，孫某對案涉房屋享有抵押權。趙女士基于《借名購房協議書》所享有的債權，不能對抗孫某對案涉房屋享有的擔保物權。

三、趙女士在已有一套住房情況下仍借用婆婆錢某、公公李某名義購房，系為規避首付比例的政府相關貸款政策，享受本不屬于自己的優惠政策，違反誠實信用原則，本身具有一定過錯。與此同時，趙女士行為造成房屋產權關系不確定，其應當預見因借名買房行為導致的名義買房人與實際購房人不一致所面臨的權利風險，相應后果亦應由其自行承擔。

綜上，法院認為趙女士的借名買房行為不能排除債權人孫某對案涉房屋的執行，并判決駁回趙女士的訴訟請求。

借名買房存在巨大潛在風險

實踐中，借名買房一般有以下原因：一、規避國家、地方政府限購、限貸政策；二、享受特定購房優惠政策、減少稅費；三、隱藏真實財產信息、轉移財產逃避債務。

鑒于借名買房通常是為了規避國家法律和政策，借名人本身具有過錯，由此產生的風險由其自行承擔。因此，在借名買房法律關系中，如出名人成為被執行人，登記在出名人名下的房屋成為執行標的，借名人（實際出資人）提起執行異議之訴，法院一般不予支持。

在此提醒，借名買房存在巨大潛在風險，因房屋登記在他人名下，如他人擅自處置房屋或因與他人發生糾紛導致房屋被執行，均可能導致借名人利益受損。